问政内容

浏览:3917 提问时间:2017-07-07 14:14:28

2017年6月10号,我在广州接到了一个陌生电话(文小姐137-9873-7615),说佛山千灯湖有8000元/平方的房子。我刚开始是不信佛山还有这个价格的商品房,而且房子地点又在千灯湖地铁旁。她欺骗我说是“这个价格8000元/平方,是开发商和政府的定价”。我跟她说现在佛山买房都有社保要求,她跟我说“不用社保”,由于她说在广州陈家祠地铁站有接送车,就去了。  (这些都有微信聊天记录为证,一开始就是欺诈性质,没有跟买家实情相告这是没有房产证的

 

6月11号到了佛山南海凯泰C时代,是售楼何小姐接待的。我在看样品房时问售楼何小姐:“你这房子的房产证是属于商业性质还是住宅性质?”,她回答我是商业的。我问是多少年产权,她说是40年。真心奸诈,这些房子都是没有房产证的,都不直接说,还故意拐弯抹角的回答,这样的销售明显存在欺诈行为。(当时没有把这些对话录音了

 

然后去了一楼大厅,就给我算了307号房子总价和首付(45.57平方,总价33万多,首付168609元),而且还跟我说现在交15万定金,可以享受两个99折,我还是不动心,她又让我假装是内部员工何宏达的亲戚,再给我申请内部价(再乘以0.98折),最后价格是31.86万,以各种手段诱骗我交定金。(有“亲属特殊情况申请表”为证,都是欺诈圈套

 

她还跟我说这房子你可以委托给酒店装修,有600元/平方,800元/平方,1000元/平方的装修标准。装修好之后,如果不住,可以出租给一楼的酒店(她说该物业已经跟酒店达成协议,保证接收业主出租的房子),至于租期可以自由选择,不用10年就可以回本了,剩下的都是净赚。  

 

在游说我买房过程中有一个买家抢先要了307号房(估计是托,就是伪装的火爆现场,因为我第二天去退定金时,还听到307号房是没有被定下的),所以后来让我改成了309号房。在她的游说下,我交了高达15万元定金。在还没有给买家看《认购书》和《买卖合同》之前,就让买家交15万定金,以此让买家陷入圈套之中,已经是欺诈行为。交完定金后,何小姐拿来《认购书》,她说这只是认购书,不是正式合同,催我马上签名。由于没有买房经验,加上她在拼命催促,我就根本没看内容就签了,这点可以调取当时的监控作证,整个过程都是圈套陷阱。其实按照合同法,定金最多不能超过总额的20%,否则是无效的,我这套房子才31.86万,定金最多也就是31.86*20%=6.37万,这样要求客户交15万定金,明显就是违反《合同法》。 

离开之前我再次跟她确认,这房产证什么时候能拿到,她此刻就改口说没有房产证,只是25年的使用权。说白了,就是相当于花了31.86万元跟开发商一次性租了25年房子,到期后又是开发商的房子,没有产权。于是当天我就要求退定金,她说现在财务都下班了,明天帮我申请,所以我只能回去了。 

 

我知道现在很多奸商交钱容易退钱难。第二天见到她时,她跟我说已经跟领导申请了,领导不同意(其实卖房的哪个会同意退款啊,想想就知道),于是叫来她所谓的领导跟我谈,说定金不能退款,态度很生硬,还威胁我说不管走任何途径都是没法退定金。

卖家违规之处

1,买家签订认购书时,都是在卖家的催促下签订,根本没时间让买家看认购书内容,而且未告知卖家这房子没有房产证的事情,存在严重的欺诈行为,可以调取当天的视频为证。

 

2,有关定金,合同法规定最多不能超过房价总额的20%,这份认购书中房款总款才318609元,定金最多不能超过318609*20%=63721.8元,卖家却要求买方缴纳高达150000元定金,明显违反《合同法》。

 

3,认购书中第1点出现“房款总价”318609元,并未注明这全款只是“使用权”,存在重大误解。因重大误解签订的合同,根据合同法第54条规定,可以申请撤销。

 

4,对于霸王条款或者陷阱条款太多的认购书,可以申请该认购书无效。本认购书的陷阱条款有:(1)按揭不成,买方构成违约,需30天内付清,否则支付滞纳金,这属于霸王条款(2)签订 认购书后3天内需要签署使用权转让合同,逾期卖方有权将房屋另售,定金不予退还。签署合同需要准备的资料都较多,规定的3天期限明显有失公平(3)认购书没有写明房屋状况(朝向、可交付时间、贷款利率等),也没有约定开发商责任(例如逾期交楼),明显是霸王条款。

 

5,并不是认购书定立后,购房者就只能签定买卖合同了,假如购房者在认购书订立后发现该合同显失公平,对因显失公平等原因而购房者不满意的商品房认购书,购房者可向人民法 院起诉,撤销该协议。这种解决方式适用于因重大误解订立的或订立合同时显失公平及以严重欺诈而订立的合同。而适用这种解决方式时应注意两点:一是情况严重到需要撤销该协议,例如原合同中约定较多的定金、订金或者严厉的违约责任条款(这份认购书就是如此);二是购房者行使撤销权的时间应符合要求,既要在一年内提出,又要在签订商品房买卖合同前提出。行使 撤销权的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》第54条之规定。

 

6、“认购书”,并未“认租书”,明显指购买,并非租赁性质,而且这套房子并未有预售证,还叫买家签“认购书”,很明显存在严重欺诈性质。

 

7、卖家说这套房子只能贷款5年,严重欺瞒买家真相。其实这里的贷款并非我们熟悉的房贷,而是个人消费贷款(信用贷款),贷款的利息在1厘以上(10%以上,严重高于房贷的利息)。我国的个人消费贷款,是明文规定不可以作为投资用途,抵押物也只可以是可流通的物品,而小产权房/酒店式公寓显然不在这个范畴。

 

8、买家交了定金后,在追问什么时候能拿到房产证时,卖家才告知没有房产证,当天买家就跟卖家提出了退定金,并未对卖家造成损失,但是卖家却以欺诈手段骗得定金后,以定金不能退为理由,严重侵犯买家权益。

 

9、卖家强制要求买家先交定金,却没有给买家看合同内容,这类行为严重违法,是“欺诈性质的陷阱”,必须退还定金。

 

10、该房子不具备《商品房预售许可证》、建设用地为集体所有、买房者只拥有房屋使用权、不能银行抵押贷款,表明该房屋是属于“小产权房”。开发商通过长期租赁形式,变相出售小产权房,已是违规。且售楼人员刻意隐瞒该房子是小产权房性质,未取得预售证,催促买家交完定金,已是欺诈性质。

 

11、这种在农民集体土地上建设的所谓‘乡产权’房,法律规定是不能买卖的,通过“长租形式代售”更是违规的,开发商所称的“乡产权证”是没有法律效力的。根据《土地管理法》规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而附着在集体所有土地上的“乡产权”房屋,其买卖行为本身是一种变相的房地产开发行为。

 

12、根据《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条的规定:“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同,一般应认定无效。本案中,买方不是佛山南海区该村的村民,不符合购买该小产权房的条件,即使双方签订了认购书、合同,也会认定为无效合同。

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